地产业：命途多舛　下半年景气度渐淡

http://gp.stock.163.com　2005-07-12 08:23:07　来源: 证券时报　　　网友评论 0 条

　　　　房地产业可谓是今年最为波折的行业。从3月17日央行将住房贷款优惠利率回归到同期贷款起水平，到4月底七部委联手出台《意见》，地产业从此再没有平静过。

　　作为宏观调控的重点行业，地产业上半年业绩如何？本报信息部的统计显示，截至目前，已公布上半年业绩预告的地产上市企业共24家，其中预增14家，预盈3家，预降2家，预警2家，预亏3家。其中，上海新梅预计增幅为350%-650%、阳光股份也预计增幅超过550%，而行业龙头万科仍保持150%-200%的增速前进。专业人士由此推断，半年报房地产板块业绩整体提高已成定局，增长幅度预计在30％左右。

　　值得注意的是，虽然半年报的业绩增长大局已定，但去年若干重点地产公司业绩增幅已经开始减缓，不难预测，下半年宏观调控的效果将会逐步显现。

　　上半年：惯性增长

　　西南证券相关报告分析认为，地产公司半年报业绩增长主要是由于政策集中出台在3月份以后，第一季度房地产市场依然延续了2004年的火爆势头。统计显示，2005年1－4月，全国商品房销售额达到了2141亿元，同比增长30.47％。其次，任何一项政策出台，都有其滞后性，三个月的期间，政策影响还没有完全传导给房地产市场，不可能对半年报有实质性影响。再次，由于房地产企业收入结算的特殊性，销售款只有在项目完成竣工结算时才能确认收入，因此2005年半年报在很大程度上是反映2004年或者2005年初的销售业绩，宏观调控的影响暂时得不到充分的体现。

　　招商证券相关报告则更进一步指出，上半年销售、房价等众多地产行业业绩参数已存在“降温”迹象。

　　首先，销售速度明显下降。政策面的因素在近段时间对房地产市场产生了重要影响，尤其是居民的心理和消费行为正在发生微妙变化，购房者持币观望氛围严重，商品房销售速度明显下降。从目前市场调研的情况看，上海市场所有类型的住宅产品销售都受到了不同程度的影响，北京中高档住宅近期也出现了明显的滞销现象，并波及到了天津、武汉等二线城市。

　　其次，房价下调压力加大。尽管关于房价走势的判断仍存在很大争论，但不排除随着销售速度的大幅下降，一些中小开发商将难以承受资金链的压力而采取降价套现策略，进而影响到市场氛围，最后整个市场陷入价格调整。而且，由于政策导向造成高价商品房成交受阻、中低价房成交比重加大，这种情况不仅分流了客户资源，而且还进一步拉低整体房价，并进一步增大房价下调压力。

　　据报道，上海市进入6月以来，全市商品房成交均价为每平方米8013元，较5月下跌6.7%，下降明显。如果这种趋势仍然延续，商品房的销售金额必然会大幅下降，这对房地产行业将产生更致命的打击。

　　再次，上市公司经营压力将明显增大。销售形势恶化带来的消极影响首先将反映到房地产开发企业的资金回流和盈利水平上，而且预收账款减少现金回流受到考验，公司的盈利能力在下半年将被削弱。

　　值得注意的是，目前地产业的税后利润的变化幅度要远远大于房价变化幅度，因此一旦房价出现不利变化，一些开发企业的经营业绩将急剧下降。

　　与此同时，房地产开发企业大肆扩张的同时，资产负债率几乎都处于很高的水平。因此，“资本瘾君子”或者“资本杀手”型企业的大量增加可能会增大风险。

　　下半年：景气度渐淡

　　目前业界比较一致的观点是，部分地产上市公司下半年将难逃毛利率下降、资产周转率下降、业绩增长下降的“命运”。

　　中信证券在其相关研究报告中指出，下半年投资者可以预见到的影响将体现在几个方面。

　　首先，泡沫较严重地区的公司受影响最大，特别是长三角地区业务比例较大的公司受影响更大。相关公司包括万科、金地集团、栖霞建设等；

　　其次，对于泡沫不明显，且存在明显短缺地区的上市公司仍有望维持较高增长，短缺较明显的北京及深圳两地，未来房价仍将保持较快上涨速度，对这两个地区的公司来说，仍然可以保持较高的毛利水平及较快销售速度。其中包括招商地产、亿城股份、阳光股份等。

　　再次，非住宅类上市公司受影响最小，其中主要包括金融街、中国国贸。

　　国泰君安首席分析师张宇对地产业下半年的预测认为：房地产热的背后显示了不同利益在房地产市场上的三种博弈：第一，中央与地方政府在经济增长方式及未来利益分配上的博弈；第二，央行与外资在汇率变化上的利益博弈；第三，随着传统盈利模式的渐行渐远，房地产商与市场争夺最后的超额利润。针对这种利益关系，近期中央政府出台了更具针对性的政策，而且未来政策走势可能会更趋于严格。对于房地产商来说，传统业务模式面临转变，高投资收益率的时代正在结束。

　　张宇预期，2005年国内商品房销售金额的增长速度将明显放缓；但整体经济下滑过快也有可能会影响到明年国家对房地产的政策导向和力度。因此，依然维持“行业看淡，在夹缝中寻找投资机会”的观点。