宏观调控影响各异　地产股8月表现将分化

http://gp.stock.163.com　2005-08-09 16:31:50　来源: 东方证券　　　网友评论 0 条

●6月份，“国房景气指数”为101.65，比5月份小幅回落0.18点，比去年同月回落3.31点。从房地产行业各项指标来看，均出现增幅回落的现象，房地产先行指标土地开发指数更是出现绝对值下降的趋势。

●宏观调控对房地产区域市场影响各不相同，上海市场7月份稍微有所回升，但是宏观调控的基调以及市场的预期并未发生变化，上海房价下降的趋势仍然存在；北京和深圳地区相对来说，受政策影响较小，价格销售量均有所上升。

●7月份中央各部委对房地产行业意见有所分歧，显示中央对房地产后续调控政策的不确定性，这不利于行业的发展。

●人民币升值，不仅由于财富效应，而且由于持续升值预期，将增加对房地产市场的需求。我们认为这种因素在中短期内将持续存在。

●房地产部分龙头公司的股价已经达到调控前的高点，行业调控的基本政策未变，我们将对行业的投资评级“短期看好”调整为“中性”。区域市场的不同最终将反应到不同区域公司的股价表现上，7月份行业普遍上涨之后，8月份可能出现分化。因此本月重点推荐亿城股份和招商地产。

行业内重点公司业绩预测
公司简称	投资评级	净资产收益率	每股收益			市盈率			市净率
公司简称	投资评级	净资产收益率	04A	05E	06E	04A	05E	06E	04A
亿城股份	买入	23.90%	0.57	0.51	0.75	5.6	6.3	4.3	1.3
招商地产	增持	10.40%	0.58	0.64	0.9	14.00	12.7	9.0	1.43
金地集团	增持	9.70%	0.37	0.49	0.62	13.87	10.5	8.3	1.38
金融街	观望	15.70%	0.45	0.59	0.8	19.85	15.2	11.2	3.1
万科Ａ	观望	14.20%	0.26	0.35	0.41	14.8	10.9	9.3	2.01

行业调控政策动向

发改委和建设部认为目前国家对房地产行业的调控基本成功，不再出台新的针对房地产调控政策；人行似乎在对先前严厉的紧缩住房信贷政策进行一些松动；但是由建设部、国土资源部等七部委组织的检查组，对北京、重庆、河北、山东、安徽、江苏、湖南、湖北等八省市进行了“关于做好稳定房价工作情况”的调研报告中显示，除了湖南、河北显示出房地产投资趋缓、房价平稳的宏观调控效应，其他六省市都或多或少地存在“房地产热”的势头，其中，江苏、湖北及安徽情况比较严峻。我们认为各部委意见有所分歧，显示中央对房地产后续调控政策的不确定性，这不利于行业的发展。

7月人民币升值对行业发展带来短期利好

人民币升值，不仅由于财富效应，增加对房地产市场的需求，而且升值幅度2％远远小于市场预期，在人民币会持续升值的预期下，将会加大对房地产市场的投资需求。虽然国际经验表明，一国币值增加与房价上升有明显的正向关系，但是我们认为，目前国际游资的投机不会带来房价大幅上升，反而有利于提高目前萎缩的交易量，从而有利于房价的稳定。一旦国际投机带动国内投机，使得房价再次大幅上升，将导致国家出台更为严厉的房地产行业调控政策，我们认为这种可能性很小。

8月行业内可能的投资机会分析

由于各国历史经验表明，本币升值对一国房地产影响巨大，因此，8月份房地产行业可能还是投资热点板块之一，但是由于房地产部分龙头公司的股价已经达到调控前的高点，行业调控的基本政策未变，我们将对行业的投资评级“短期看好”调整为“中性”。

从行业基本面来看，国家宏观调控政策对各个地区影响程度不一，以上海为首的长三角地区影响较大，目前市场并没有回暖，而北京和珠三角地区所受影响较小。我们认为区域市场的不同最终将反应到不同区域公司的股价表现上，7月份行业普遍上涨之后，8月份可能出现分化。因此本月重点推荐亿城股份和招商地产。