房地产：业绩增长难掩前景迷离
http://gp.stock.163.com 2005-08-24 13:48:38 来源: 西南证券 网友评论 0 条
投资摘要：
1．统计显示，截止到8月19日，共有41家房地产上市公司披露半年报。
披露半年报的公司只有一家亏损，其中30家净利润同比实现增长，增长幅度在50%以上的有万科、金地、北京城建等15家。总体来看，房地产板块中期业绩表现突出，同其他行业相比，净利润增幅居前。
2．土地增值，房价上涨，综合素质的提高是房地产企业中期业绩提升的关键因素，由于会计制度的因素，宏观调控的影响暂时不会得到充分体现。
3．暴风骤雨式的政策或多或少地会影响地产公司今年甚至明年的业绩。现在的关键是对于房地产行业和企业密切相关的宏观经济、政策、信贷、房价没有明确的预期，进而使房地产行业和房地产板块的未来变得扑朔迷离。
4．不断的城市化，居住水平的不断提升，旧城改造力度的加大，没有人怀疑中国房地产业光明的前景。熬过短暂低迷的“剩”者将最大程度地享受到行业的高成长，剩者即是胜者，“剩”者为王。
扑朔迷离
调控的影响不可能永远不体现。暴风骤雨式的政策或多或少地会影响地产公司今年甚至明年的业绩。现在的关键是对于房地产行业和企业密切相关的宏观经济、政策、信贷、房价没有明确的预期，进而使房地产行业和房地产板块的未来变得扑朔迷离。
首先，与房地产行业密切相关的宏观经济走势迷离。2005年上半年，我国宏观经济增长势头良好，但是对下半年的走势判断出现了明显的分歧。汇率的改革，人民币升值，能源价格的持续上涨，七月份CPI的反弹使宏观经济在未来充满了变数，这直接影响了对与其息息相关的房地产行业走势的判断。
其次，未来有无新的政策出台还没有定论。建设部副部长刘志峰近日指出，当前房地产市场调控正处于关键时期，稳定住房价格还有大量工作要做。当前的重点是，贯彻落实好国家已经出台的房地产市场宏观调控的政策措施，国家近期不再出台新的调控措施。以七部委新的“八条”为标志，宏观调控政策出台达到了一个高潮。此番一贯认为房地产市场没有泡沫的建设部官员表态，还不能确认新的调控政策就不会出台。因为一个方面，2005年上半年房价的涨幅仍然维持了较高的水平；另一方面，建设部已经不是决定调控政策出不出台的唯一主体，掌管着资金负责货币信贷政策制定的人民银行，控制着土地资源的国土资源部以及负责税收的税务总局在某种程度上更有发言权。例如，据报道，最近深圳市就拟征收土地增值税和提高购房契税。
再次，2005年第二季度，房地产信贷紧缩的局面并没有根本的改善。
一方面，金融机构贷款利率有所上升。二季度，金融机构人民币1年期固定利率贷款加权平均利率为7.46%，1年期浮动利率贷款加权平均利率为5.97%，分别为基准利率的1.34和1.07倍，分别比上季提高0.48和0.14个百分点。中国人民银行对全国金融机构2005年二季度贷款利率浮动情况的统计显示，2005年二季度金融机构发放的全部贷款中，实行下浮利率的贷款占比为18.72%，比上季下降3.18个百分点；实行基准利率的贷款占比为21.96%，比上季下降4.94个百分点；实行上浮利率的贷款占比为59.32%，比上季上升8.12个百分点。
另一方面，房地产贷款增速持续下降。2005年6月末，商业银行自营性房地产贷款余额达2.60万亿元，比年初新增2140亿元，同比少增237亿元；贷款增长23.20%，增幅同比回落12.85个百分点。其中，房地产开发商贷款余额为8459.45亿元，增长18.65%，增幅同比回落7.69个百分点。个人住房贷款新增额减少。2005年二季度，个人住房贷款月增额明显减少，5月份新增144.89亿元，比上年同期减少159.37亿元，是2003年3月以来个人住房贷款当月新增最小值。6月末，个人住房贷款余额达1.74万亿元，增长25.59%，同比回落16.38个百分点。
最后，从统计数字来看，房地产市场仍然存在很大的不确定性。2005年针对房地产宏观调控出台后，房地产市场出现了一定程度的持币待购，这点在上半年的统计数字中已经显现出来。商品房销售面积增长仅为14%，同比少增长12个百分点。但是，以控制房价为目的的宏观调控并没有完全起到效果，直接表现就是房地产销售额同比增长25.6%，房价上涨10.17%。从统计数字来分析，房价上涨的原因主要有这么几点：第一，同期竣工面积增长缓慢，意味着上半年供应量不可能大幅增加，市场供不应求的局面不能得到根本扭转。第二，投资同比回落5个点，预示着未来供给的减少，在这样的预期下，地产商主动降价的动力不足。另外，一直以来被认为是平抑房价起到重要作用的经济适用房投资不足，同比大幅下降14.6个百分点。第三，房地产资金来源虽然出现了一定的下降，但是增速仍然很快，开发商资金偏紧，但是没有降价销售的压力。
房地产资金来源中，银行贷款同比仅增长1%，但是这种资金空白已经被其他渠道有效填补。综合来看，房地产市场各方还将继续博弈，市场仍然存在很大的不确定性。 
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