时机尚不成熟取消期房销售政策难以出台

http://gp.stock.163.com　2005-08-30 12:03:44　来源: 西南证券　　　网友评论 0 条

一石激起千层浪

2003年广州某人大代表就曾有取消商品房预售的建言，最近某国土资源部高官甚至俨然认为预售制度是房地产市场的“罪恶之源”。8月15日，央行发布《2004年中国房地产金融报告》，洋洋洒洒万言之中，区区百字的“取消商品房预售”的政策建议引起了极大的轰动。

一石激起千层浪。开发商如同惊弓之鸟，奔走相告，反对声一片；专家学者发表高见，议论纷纷；媒体推波助澜，购房者群情激愤；8月18日，地产股应声回落，上证地产指数单日下跌4.21%，华侨城跌停，地产龙头万科、金地大幅下挫（其中也有深圳征收土地增值税因素）。

期房销售之“罪”与“辨”

普遍指责的期房销售之“罪”在于它造成了房地产参与主体之间的不平等或市场的混乱：开发资金大部分来源于银行和购房者，银行承担了大量的风险，购房者没有使用住房便支付贷款利息，而开发商获取了巨额的利润；已抵押的商品房预售、已预售的商品房抵押，重复预售，甚至卷款潜逃造成了大量的市场纠纷；期房销售下信息的不对称往往使购房者轻信开发商花团锦簇的描绘，为市场混乱埋下了隐患。

取消期房销售的理由也似乎很充分：现房销售抬高了资金门槛，一部分开发商出局，可以抑制房地产投资过热，同时促进行业洗牌；房地产行业持续的暴利下，企业已经完成了资本积累，有能力现房销售；目前世界各国都推行现房销售，仅从与国际“接轨”的角度看，商品房预售制的使命就到了应该终结的时候了，更何况它还存在那么多问题？！

取消期房销售，实力较弱的开发商资金链可能断裂，被拒之门外暂且不论，资金雄厚者也受极大影响。

一方面，房地产“以小博大”的杠杆效应将大打折扣，开发商自有资金利润率面临大幅度下降。另一方面，融资成本的增加，直接吞噬销售利润。取消预售，动了开发商的“奶酪”。

于是，房地产企业开始为期房销售辩护。行业没有完全成熟，不利于房地产行业健康稳定发展，投资减少加剧供需矛盾，银行按揭贷款为优良资产等等都成为了开发商为期房销售辩护的论据。

取消期房销售尚需时日

在告别“短缺经济”之后，多数市场已经转化为买方市场。消费者在诸多领域体会着“上帝”的感觉。而房地产市场是为数不多的几个“卖方市场”，同时置身于“买方”和“卖方”市场的强烈落差，很容易使市场中的弱势群体对“期房销售”这一最明显的不公平抒发不满情绪。但是应该看到，期房销售仅仅是房地产这个市场的特征和表象，而不是造成市场不公平和混乱的根本原因。

取消期房销售应“慎”、应“缓”。因为它会加剧而不是改善房地产“卖方市场”的属性。取消期房销售，短时间内达到销售条件的房屋必然减少，供应减少带来的是房价的上涨；长期来看，中小企业出局，大企业投资规模下降也使供应减少，卖方市场特征将更加明显。

另外，房地产市场是典型的资金密集型行业，即使是在行业保持了6年的景气之后，开发商的利润积累也远远不能满足开发的资金需求。在我国融资体系不发达的情况下，照搬国外的“成功经验”很容易阻碍房地产市场的健康发展。预售制度提供了一个社会资本流入房地产市场的良好途径。取消它的前提是资本市场的发达和融资渠道的畅通。

因此，短时间内取消期房销售会威胁到房地产企业本来已经紧绷的资金链，一旦其断裂，不仅银行对房地产企业的开发贷款和流动资金贷款难以收回，而且由于期房无法交付会引发购房者拒绝偿还按揭贷款，银行这部分业务的不良资产率也将大幅提升。形成大量的呆坏账，对银行、金融体系、国民经济决不是什么好事。

其实，期房销售也并非一无是处，从目前的情况来看，消费者购买期房在价格上已经得到了一定的补偿，不可否认的事实是几乎所有的项目期房销售时的价格都比现房便宜。即使在国外成熟市场如欧美国家都有新房预售制度存在，政府并不干预，而是由市场自主决定。不过，因为国外的房地产市场已经到了成熟期，主流市场是二手房交易市场和租赁市场，新房市场很小，成交还是以现房为主。

综合分析，目前取消期房销售的时机尚不成熟，考虑到其带来的巨大负面影响，该项政策还不会出台。

但是，目前不出台并不意味着期房销售会一直存在，随着房地产市场的成熟，供求关系的改善，竞争逐渐激烈之后，期房销售占的比重会逐渐减少直至消失。在房地产市场的初级阶段，政策的重点是加强市场的管理，逐步提高预售标准。而众矢之的的开发商更应未雨绸缪，毕竟“卖方”市场向“买方”市场过渡是大势所趋。