北京开发商一级市场曲线拿地
http://gp.stock.163.com 2005-10-21 03:17:31 来源: 第一财经日报 网友评论 0 条
在土地一级市场的明争暗夺里，尽管一小部分开发商取得了一级开发权，进而曲线进入了二级市场，并获得了利益。
但是这种竞赛方式对于大部分开发商来说，明显是不公平的
“目前有一块地政府已经批准了，我们就差最后的签约了。”北京万年花城房地产开发有限责任公司（下称“万年地产”）副总经理黄玺庆接受《第一财经日报》采访时表示。
位于北京市丰台区的万年花城项目，就是万年地产一、二级连动的项目，到目前为止，销售状况良好。据黄玺庆介绍，万年地产一直是做土地一级开发的企业。到目前为止，公司已经有三个项目，而按照开发周期来讲，万年地产该到了拿地的时候了，“那地块我们势在必得。”
开发商的算盘
黄玺庆不肯透露其地块的具体位置和大小，但他却表示此地块有几百公顷，比目前的万年花城还要大。“目前我们还处于保密状态，但应该是囊中之物。”
但据接近万年地产的知情人士透露，此地块位于丰台区长辛店附近。此地块还是块生地，他们正在竞标以取得一级开发的权利，做完一级开发之后，如果做二级开发，再从市场上拿地，再进行产品开发，如果不想自己开发，就往外拍卖。
“这块地我们非常有把握，事先也做了大量的工作，光请国外规划大师做方案就花了20多万欧元。”他说，“但中小房地产开发企业很难取得一级开发的权利，因为做一级开发还是需要有资金、有实力、有经验的企业。”
实际上，在土地二级市场实行招拍挂之后，越来越多的开发商认识到土地的重要性，而也有很多有实力的企业介入到一级开发中来。
据了解，天津泰达公司注册了津泰鸿房地产公司，在今年年初拿下了温榆河生态走廊大约四五个平方公里的土地一级开发权，而顺义新城大约五六平方公里规模的土地开发权被鲁能集团夺得。而珠江地产、上海复地和紫金地产将共同负责通州区马驹桥镇2000亩土地的一级开发。
一批房地产企业之所以热衷于一级开发，是因为一级开发相对容易，而且利润空间也不小。
曲线拿地路径
目前一级开发权的取得，名义上是进行招投标，但实际上还是通过协议出让的方式，而这也给市场留下了很大的回旋空间，包括以前“8·31”遗留的土地转手给予开发企业。
而这也正是开发商曲线拿地的方式，以便获得二级开发的权利。
“一级开发和二级开发之间并没有直接关系，因为按照有关规定，生地做熟之后必须进入土地储备中心挂牌。”北京市土地储备中心主任史贤英说。
一位知情人士指出：“土地一级市场的开发商会有很多方法，使其便于获得二级开发的权利。首先，他们对地块的特性、开发前景、难易程度有全面的了解，这必然给其他的开发商一种畏惧的心理；其次，他们会人为设置一些障碍，留一些未拆迁物，或留一些市政的口子来制造麻烦。”
他还表示，虚高一级开发成本除了增加利润外，同样会引起这样的“连锁反应”：成本夸大之后，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
制度亟待完善
在土地一级市场的明争暗夺里，尽管一小部分开发商取得了一级开发权，进而曲线进入了二级市场，并获得了利益。但是这种竞赛方式对于大部分开发商来说，明显是不公平的。
何晓峰认为，政府应该尽快完善的首先是明确土地开发主体的确定，即严格通过招标来选择开发主体，招标的办法应该尽快出台。
据北京市国土资源局相关人士表示，目前正在研究制定统一拆迁成本，统一制定招拍挂土地基本价格、交易之后所获得的收益在各利益主体之间的分配，以及在进行一级开发之前如何进行招投标等。
“未来一级开发和二级开发将会彻底分离，对于从事不同阶段土地开发的企业会有越来越多的限制，企业也将更加的细分和专业化，未来必定会形成一个规范化的土地市场，而房地产开发企业也会在逐步规范公开的土地市场中优胜劣汰。”何晓峰表示。
但是这种竞赛方式对于大部分开发商来说，明显是不公平的
“目前有一块地政府已经批准了，我们就差最后的签约了。”北京万年花城房地产开发有限责任公司（下称“万年地产”）副总经理黄玺庆接受《第一财经日报》采访时表示。
位于北京市丰台区的万年花城项目，就是万年地产一、二级连动的项目，到目前为止，销售状况良好。据黄玺庆介绍，万年地产一直是做土地一级开发的企业。到目前为止，公司已经有三个项目，而按照开发周期来讲，万年地产该到了拿地的时候了，“那地块我们势在必得。”
开发商的算盘
黄玺庆不肯透露其地块的具体位置和大小，但他却表示此地块有几百公顷，比目前的万年花城还要大。“目前我们还处于保密状态，但应该是囊中之物。”
但据接近万年地产的知情人士透露，此地块位于丰台区长辛店附近。此地块还是块生地，他们正在竞标以取得一级开发的权利，做完一级开发之后，如果做二级开发，再从市场上拿地，再进行产品开发，如果不想自己开发，就往外拍卖。
“这块地我们非常有把握，事先也做了大量的工作，光请国外规划大师做方案就花了20多万欧元。”他说，“但中小房地产开发企业很难取得一级开发的权利，因为做一级开发还是需要有资金、有实力、有经验的企业。”
实际上，在土地二级市场实行招拍挂之后，越来越多的开发商认识到土地的重要性，而也有很多有实力的企业介入到一级开发中来。
据了解，天津泰达公司注册了津泰鸿房地产公司，在今年年初拿下了温榆河生态走廊大约四五个平方公里的土地一级开发权，而顺义新城大约五六平方公里规模的土地开发权被鲁能集团夺得。而珠江地产、上海复地和紫金地产将共同负责通州区马驹桥镇2000亩土地的一级开发。
一批房地产企业之所以热衷于一级开发，是因为一级开发相对容易，而且利润空间也不小。
曲线拿地路径
目前一级开发权的取得，名义上是进行招投标，但实际上还是通过协议出让的方式，而这也给市场留下了很大的回旋空间，包括以前“8·31”遗留的土地转手给予开发企业。
而这也正是开发商曲线拿地的方式，以便获得二级开发的权利。
“一级开发和二级开发之间并没有直接关系，因为按照有关规定，生地做熟之后必须进入土地储备中心挂牌。”北京市土地储备中心主任史贤英说。
一位知情人士指出：“土地一级市场的开发商会有很多方法，使其便于获得二级开发的权利。首先，他们对地块的特性、开发前景、难易程度有全面的了解，这必然给其他的开发商一种畏惧的心理；其次，他们会人为设置一些障碍，留一些未拆迁物，或留一些市政的口子来制造麻烦。”
他还表示，虚高一级开发成本除了增加利润外，同样会引起这样的“连锁反应”：成本夸大之后，地价相应被抬高，造成地块乏人问津，于是一级开发商可以轻松摘牌。
制度亟待完善
在土地一级市场的明争暗夺里，尽管一小部分开发商取得了一级开发权，进而曲线进入了二级市场，并获得了利益。但是这种竞赛方式对于大部分开发商来说，明显是不公平的。
何晓峰认为，政府应该尽快完善的首先是明确土地开发主体的确定，即严格通过招标来选择开发主体，招标的办法应该尽快出台。
据北京市国土资源局相关人士表示，目前正在研究制定统一拆迁成本，统一制定招拍挂土地基本价格、交易之后所获得的收益在各利益主体之间的分配，以及在进行一级开发之前如何进行招投标等。
“未来一级开发和二级开发将会彻底分离，对于从事不同阶段土地开发的企业会有越来越多的限制，企业也将更加的细分和专业化，未来必定会形成一个规范化的土地市场，而房地产开发企业也会在逐步规范公开的土地市场中优胜劣汰。”何晓峰表示。
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